Le calcul de l’amortissement de votre bien déclaré en LMNP est une étape essentielle de votre déclaration en LMNP : le calcul n’est fait qu’une seule fois et aura un impact significatif sur la réduction de votre niveau d’imposition.

Qu’est-ce que l’amortissement ?

En comptabilité, lorsqu’on investit dans un bien qui permet de générer un revenu, on suppose que ce bien va se déteriorer au fil du temps jusqu’à devenir inutilisable et devra donc être remplacé pour continuer à générer du revenu.

L’amortissement est une somme d’argent fictive que l’on accumule tous les ans à partir de l’achat du bien pour totaliser sa valeur de remplacement une fois que celui-ci est devenu inutilisable (on dit amorti).

Que peut-on amortir et sur combien de temps ?

Lorsque vos achetez un bien immobilier, sa valeur se compose de plusieurs éléments :

Le terrain

Le terrain sur laquelle vous avez fait construire votre maison, ou, dans le cas d’une co-propriété, la quote-part (i.e. les tantièmes) de la parcelle sur laquelle se trouve l’immeuble.

Un terrain ne s’use pas avec le temps (au contraire, et en général sa valeur s’apprécie), il n’est donc pas possible de l’amortir. La portion du terrain sera donc exclue des calculs d’amortissement de votre bien.

La structure

Le gros oeuvre du bâtiment, fondations, murs, façade a la durée de vie la plus longue, de 75 ans à 80 ans. Si le bien n’est pas neuf, vous pouvez déduire de ce total l’âge du bâtiment.

Par exemple, pour un immeuble construit en 2000 vous pouvez déduire 24 ans (75-24=51 ans). Dans tous les cas il faut faire preuve de « bon sens » et estimer combien vous devrez dépenser pour remplacer ou rénover le bâtiment après cette période.

La toiture

La toiture a une durée de vie moindre et est en général amortie sur une durée de 15 ans à 25 ans. Comme pour le bâti, si vous avez acheté un bien dont la toiture devra être refaite avant les 15 ans, vous pouvez réduire la durée d’amortissement en conséquence. L’important est que vous puissiez justifier cela auprès de l’administration fiscale.

Les installation électriques

L’électricité, la plomberie et les réseaux s’amortissent sur 30 ans. Si vous venez de la refaire au moment de l’achat (par exemple pour la remettre aux normes), alors vous ne devez pas réduire la durée d’amortissement.

L’agencement intérieur

L’aménagement intérieur est quelque chose que l’on rénove plus souvent que le reste, et s’amortit en général sur une durée de 10 à 15 ans.

Comment décomposer la valeur de mon bien LMNP pour l’amortir ?

Cet exercice est loin d’être une science exacte et vous trouverez la répartition la plus logique par itérations en estimant la valeur de chacune des composantes séparément puis en ajustant les unes par rapport aux autres pour arriver à des montants raisonnables.

Le terrain

Pour estimer la valeur du terrain vous devez d’abord en connaître la superficie. Utilisez les site surfaceparcelle.com pour la trouver à partir de l’adresse, puis déterminez une valeur au m² en utilisant soit le site immobilier.notaires.fr ou un site de petites annonces comme leboncoin.fr. Attention, le prix au m² de référence peut beaucoup varier en fonction de la superficie totale du terrain, il est conseillé de trouver plusieurs références pour confirmer la valeur à utiliser.

La structure

Le coût de construction du gros oeuvre et façade varie entre 1 000 € et 1 200 € par m². Le site travaux.com indique une fourchette de 900 € à 1 100 € par m².

Pour un appartement en copropriété on peut appliquer une décôte de 20% du montant total car on estime un effet volume partagé entre tous les appartements.

La toiture

Le prix d’une toiture peut facilement s’estimer à partir de la surface du bien en m². Le site travaux.com indique des prix de référence entre 180 et 250 € par m².

Dans le cas d’un appartement en copropriété, comme les appartement sont empilés sous la toiture, vous pouvez diviser le montant total par le nombre d’étages d’appartement.

Les installation électriques, plomberie et réseaux

On trouve facilement des prix de référence au m² pour l’installation électrique d’un appartement ou d’une maison. Vous pouvez par exemple consulter travaux.com pour trouver votre référence.

Par exemple, pour un appartement de 50m², la valeur de 20 000 € peut être considérée pour l’électricité, plomberie et réseaux.

L’aménagement intérieur

C’est le plus difficile à évaluer, on estime en général que son montant est un peu inférieur au gros oeuvre mais supérieur aux installations électriques, plomberie et réseaux.

Autres amortissements

Si vous avez déclaré votre LMNP à la date d’acquisition de votre bien, vous pouvez choisir d’amortir les frais d’acquisition : frais de notaire et frais d’agence.

Les frais de notaire et frais d’agence s’amortiront alors sur la même durée moyenne que la totalité du bien.

Exemple de calcul d’amortissements

Pour faire votre simulation d’amortissement LMNP, vous pouvez télécharger le fichier Excel gratuit de démonstration (cet article décrit comment utiliser le modèle Excel de comptabilité LMNP), ou acheter la version complète qui vous permettra de générer la liasse fiscale de déclaration LMNP vous-même :