J’ai mis mon premier appartement en location LMNP en 2023 et pour bien comprendre comment fonctionne la déclaration LMNP et la génération de la liasse fiscale, j’ai voulu reproduire dans un modèle Excel l’ensemble des calculs qui permettent d’établir le compte de résultat et de générer la liasse fiscale à transmettre aux impôts.

Je vous présente ici comment le fichier fonctionne. Une version simple qui génère le compte de résultats est proposée en téléchargement gratuit. Une version complète qui permet également de générer la liasse fiscale et débloquée est proposée pour 30 Euros.

Structure du fichier

Le fichier est organisé en 7 feuilles de calcul. La première nommée LMNP est la feuille de calcul principale ou toutes les informations sont entrées et les calculs effectués. Les 6 autres feuilles de calcul permettent de générer la liasse fiscale à partir de la première.

La feuille de calcul principale “LMNP”

Informations sur le bien

Commencez par saisir les informations sur le bien à louer : la date d’achat et son prix, ainsi que les frais associés (notaire, agence, travaux réalisés suite à l’achat et mobilier acheté pour l’équiper). Ceux-ci seront utilisés pour calculer les amortissements à déduire.

Sur la partie droite saisissez les informations pour la feuille de déclaration, qui seront reportées dans les différentes sections de la liasse fiscale dans les feuilles 2 à 7. La dénomination de l’entreprise est votre propre nom (si vous l’avez immatriculée en nom propre), et le SIREN est celui que vous avez obtenu en déclarant votre entreprise à l’INPI.

Calcul du terrain

Passons ensuite aux calculs liés au terrain :

• La surface de la parcelle peut être trouvée sur le site https://www.surfaceparcelle.com en tapant l’adresse de l’immeuble où se trouve votre appartement.
• Vous devez ensuite estimer le prix du terrain constructible, le site des notaires https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier peut vous aider, je vous conseille de comparer avec https://www.leboncoin.fr en cherchant les terrains à vendre dans le même secteur. En fonction de la superficie, le prix au m2 peut beaucoup varier.
• Si vous êtes dans une copropriété, entrez vos tantièmes correspondant à votre appartement et le total des tantièmes de la copropriété.
• Avec ces 3 données, vous obtenez la valeur terrain de votre bien.

Date de début d’activité

Saisissez la date de début de votre activité. C’est la date que vous avez déclarée à l’INPI, elle est antérieure à la date de première mise en location (par exemple avant de faire les travaux de rénovation, et avant de publier l’annonce d’offre de location).

Attention, cette date est très importante car toute dépense effectuée avant cette date ne pourra pas être prise en compte dans les déductions. La date de clôture du premier bilan comptable est le 1er Janvier de l’année suivante.

Amortissements

Passons ensuite au calculs des amortissements initiaux :

L’idée de ce bloc est de ventiler la valeur d’achat du bien selon ses différentes composantes : terrain, bâti, électricité et plomberie, etc. de la façon la plus réaliste possible, afin d’appliquer les durées d’amortissement correspondantes à chaque élément.

Saisissez les % désirés pour chaque élément, et vérifiez que le montant en € correspond à votre calcul estimatif. Voici quelques points de référence pour faire ces calculs. Ils doivent être adaptés à votre cas particulier et dans tous les cas vous devez être convaincu du calcul pour pouvoir l’expliquer à l’administration fiscale.

• Terrain : la valeur calculée précédemment est reportée ici et le % calculé automatiquement. Comme le terrain ne s’amortit pas, l’amortissement annuel est à 0.
• Électricité, plomberie et réseaux : on peut compter en général 5 à 10% du prix total, à ajuster dans tous les cas. Comptez par exemple entre 15 000 € et 20 000 € pour un 50m2.
• Toiture : on alloue en général 10% du prix total. Vous pouvez comparer à un calcul par m2 (entre 180 € et 500 € par m2), et si votre bien est dans un immeuble, diviser par le nombre d’étages.
• Gros oeuvre et façade : comptez 1 000 € à 1 500 € par m2, vous pouvez appliquer une décote de 20% pour un bien en copropriété.
• Aménagement : normalement moins élevés que le gros oeuvre.

L’amortissement annuel de chaque élément est alors calculé selon les durées suivantes :

Les durées d’amortissement sont à ajuster aux conditions de votre bien. Par exemple si vous achetez un appartement dans un immeuble ancien qui a 20 ans, vous pouvez considérer la durée de vie résiduelle de l’immeuble qui sera de 75 – 20 = 55 ans.

En plus de la valeur du bien, il est possible d’amortir les frais d’achat et d’aménagement initiaux si la date de début de votre activité LMNP est au même jour que l’achat du bien :

• Si vous avez acheté des meubles pour équiper l’appartement, indiquez le montant total des achats. La durée d’amortissement du mobilier est de 7 ans.
• Si vous avez fait des travaux de rénovation, indiquez le total de ce qui vous a été facturé. Les travaux de rénovation sont amortis sur 12 ans.
• Pour les frais d’agence et de notaire, vous avez le choix entre les amortir ou les passer en charges d’exploitation. Dans le cas où vous les passez en charges d’exploitation, mettez 0 et vous indiquerez les montants en dessous dans le tableau du compte de résultat à la première année).

Vaut-il mieux amortir les frais d’acquisition ou les passer en charge ?

Si votre activité LMNP génère un bénéfice la première année (après amortissement), il est en général préférable de passer les frais d’acquisition en charge déductible pour effacer ce bénéfice dès la première année.

Si votre activité de LMNP génère un déficit la première année (après amortissement), il est préférable d’amortir les frais d’acquisition, ce qui permet d’en reporter l’effet sur une longue durée.

Pourquoi ? Parce que les déficits générés par les charges ne sont reportables que sur 10 ans, alors que la durée d’amortissement des frais d’acquisition, qui doit être la même que celle du bien, sera entre 25 à 40 ans.‍

Faites tout de même la simulation des deux options sur les 10 premières années, car ce choix ne peut plus être changé par la suite.

Compte de résultat

Remplissez maintenant le compte de résultat. Il est en trois parties : les produits d’exploitation qui correspondent aux loyers perçus, les charges d’exploitation qui sont a peu près tous vos coûts, et les charges financières qui sont les intérêts d’emprunts associés au bien.

• Loyers annuels : indiquez le montant total des loyers perçus au cours de l’année, hors charges locatives.
• Impôts et taxes : entrez les différents impôts de l’année en cours, en général la taxe foncière et éventuellement la taxe sur les logements vacants. Vous n’aurez pas à payer la CFE la première année.
• Abonnements : si vous payez directement ces frais pour le locataire (électricité, internet, téléphone), ou si vous avez payé EDF après la date de début de votre activité et avant la mise en location (typiquement pour pouvoir faire des travaux), indiquez les montants ici.
• Charges et autres frais : ici indiquez toutes les charges de copropriété, de gestion si vous avez confié cela à une agence, les frais d’entretien et de réparations courants (par exemple la visite d’un plombier pour une fuite).
• Assurances : en général la GLI (garantie des loyers impayés), l’assurance PNO (propriétaire non occupant) et l’assurance du crédit (assurance DC-PTIA par exemple).
• Frais d’acquisition : si vous avez fait le choix de les passer en charges (et donc de NE PAS les amortir), indiquez ici les frais de notaire, frais d’agence. Vous pouvez aussi indiquer ici les frais de dossier de crédit et les frais de caution Crédit Logement.
• Autres charges : si besoin.
• Intérêts d’emprunt : reprenez le total des intérêts d’emprunt payé durant l’année, à partir de l’échéancier de prêt fourni par la banque ou de votre simulateur Excel.

Nouveaux amortissements

Lorsque vous effectuez des travaux significatifs ou des achats de mobiliers dans l’année, vous pouvez les lister ici pour les amortir.

Pour cela il suffit d’indiquer la date des travaux (ou d’achat de mobilier), le montant total (amortissement total) et la durée d’amortissement. Le calcul de l’amortissement annuel est alors fait automatiquement et reporté dans les lignes “Nouveaux amortissements travaux” et “Nouveaux amortissements meubles”.

Emprunt immobilier

Entrez manuellement le montant restant du capital immobilier dû. Cette information ne sert pas au calculs mais est demandée dans le formulaire 2033-A-SD.

Valeurs liasses

Et voilà ! La section “Valeurs liasses” fait alors tous les calculs nécessaires à l’élaboration de la liasse fiscale. Il vous faut pour cela juste choisie l’année fiscale.

La liasse fiscale est alors pré-remplie avec les données calculées dans la section “Liasse Fiscale”, avec les formulaires 2031-SD, 2033-A-SD, 2033-B-SD, le compte de résultat simplifié, 2033-C-SD et l’annexe libre de suivi 39C :

Téléchargez le fichier de démonstration ou achetez le fichier complet ici (la version de démonstration vous permet de préparer le compte de résultat, mais sans la génération de la liasse fiscale) :