Les conditions pour être éligible au régime LMNP

Pour obtenir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, il faut impérativement respecter les 2 conditions spécifiques ci-dessous, en plus des conditions qui s’appliquent à tous les investisseurs en meublé :

1. Pas plus de 23 000 € de loyers par an : les recettes générées par les activités de loueur en meublé (c’est-à-dire le total des loyers charges comprises de tous les appartements placés sous ce régime) doivent être inférieures à 23 000€.
2. L’activivé LMNP ne doit pas être la source de revenu principale : les gains issus de vos locations LMNP doivent être inférieurs ou égaux aux autres revenus générés par les personnes appartenant à votre foyer fiscal.

En cas de dépassement du plafond fixé par les conditions ci-dessus, le loueur en meublé non professionnel devient automatiquement un LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

La liste des équipements pour mettre un appartement en location meublée

Pour être considéré comme meublé, un logement mis en location avec un bail d’habitation doit comporter au minimum les meubles et accessoires suivants :

1. Literie avec couette ou couverture (par chambre)
2. Volets ou rideaux dans les chambres
3. Plaques de cuisson
4. Four ou four à micro-onde
5. Réfrigérateur avec compartiment à congélation
6. Vaisselle en nombre suffisant pour les repas des occupants
7. Ustensiles de cuisine
8. Table et Sièges
9. Étagères de rangement
10. Luminaires
11. Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)

Vous trouverez la liste officielle ici :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769

Les étapes pour déclarer son logement meublé en régime LMNP

• Achetez un bien immobilier et équipez-le pour une mise en location meublée selon la liste d’équipement décrite ci-dessus.
• Immatriculez-vous en ligne sur le site de l’INPI pour obtenir un numéro SIRET. Il vous faudra pour cela déclarer la date de début d’activité locative, spécifier votre choix de régime fiscal (micro-BIC ou réel simplifié), et déterminer votre régime de TVA.

Vous disposez d’un délai de 15 jours après le début de votre activité LMNP pour vous déclarer. Attention, le choix de la date de début d’activité est primordial car il engendre un certain nombre de conséquences. A la suite de cette démarche, vous obtiendrez un numéro SIRET qui est nécessaire pour la déclaration de vos revenus aux impôts.

• Créez votre espace professionnel sur le site des impôts. Celui-ci est différent de votre espace personnel que vous utilisez pour la déclaration de votre impôts sur le revenu. L’espace professionel vous permet de régler votre CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), une taxe locale payable par tous les loueurs en meublés avant le 15 décembre de l’année en cours. Vous pourrez en être exonéré la première année (sauf si vous avez démarré l’activité au 1er janvier de l’année).

Micro-BIC ou Régime Réel Simplifié ?

Le propriétaire-bailleur en LMNP a accès à deux régimes fiscaux pour déclarer ses revenus aux impôts: le régime réel simplifié et le micro BIC.

Le régime micro-BIC pour LMNP

Si les recettes du foyer fiscal issues des locations meublées longue durée sont inférieures ou égales à 77 700 € (ou à 15 000 € pour la location saisonnière), le régime par défaut est le micro-BIC.

Le régime micro-BIC applique simplement un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles de l’activité de location meublée (ou entre 30 et 51 % pour les meublés de tourisme). Aucune autre déduction de charges ou d’amortissements n’est possible après cela.

Le Régime Réel Simplifié pour LMNP

Cette option fiscale permet d’optimiser la fiscalité LMNP sur deux fronts :

• Les charges déductibles : vous pouvez déduire de nombreux coûts : l’entretien du logement et les réparations, les primes d’assurance, les frais de gestion et de comptabilité,  les intérêts d’emprunt, etc.
• Les amortissements déductibles : vous pouvez déduire l’amortissement du logement (travaux de construction  ou amélioration) et les matériels, si ceux-ci sont inscrits à l’actif.

Si vous avez acheté le logement durant l’année de la déclaration, vous pourrez déduire les frais de notaire liés à l’acquisition et les frais d’agence. C’est une optimisation à ne pas laisser échapper.

Le régime réel simplifié est dans la majorité des cas la raison principale de choisir le status LMNP car le total des charges et amortissements déductibles est en général bien supérieur au forfait de 50% des recettes annuelles que permet le micro-BIC.